“面朝大海 ，春暖花开 。 ”是很多人心中的理想家园
。

6月末
，正值北方炎热干燥的夏天来临之际，又有许多机构开始铺天盖地兜售海景房 ，“以低廉的价格
”“给您度假式生活”，这样充满诱惑的广告词满天飞。

威海乳山
，一座以海景房闻名全国的山东小城 。盛夏时节，来自全国各地的游客和“看房团 ”纷纷涌向威海之际 ，关于这个“网红”小城的种种吐槽也开始刷屏：“鬼城
”“新房打对折也卖不出去”“最后悔的海景房 ”……

凭海景房火了这么多年的乳山到底怎么了？近日
，《每日经济新闻》记者实地探访威海乳山发现，当地二手房价格只有新房价格的一半左右 ，各地“看房团
”成为新房购买主力。当地从业多年的中介告诉记者
，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前
。一套顶层阁楼的交易单价 ，可以低至1800元/平方米。

市场几乎全靠外地人支撑

乳山市的海景房集中分布于银滩旅游度假区
，这里从1992年7月开始兴建，1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区 ，规划面积8.5平方公里 。

近日
，记者从北京乘高铁6小时到达威海市，再乘坐城际大巴约2小时到达100公里外的乳山
。6月末的小城乳山完全没有北方的燥热 ，凉风习习，环境舒适而宁静。满街都是挂着京 、冀
、辽、豫 、闽车牌的私家车
，这里的海景房市场几乎全靠外地人支撑 。

“我们这里的单价是9000元/平方米，银滩的新房基本也就是这样 ，不过质量更好一点的价格会在1万元/平方米以上
。”在门可罗雀的金鼎淮河路9号售楼处
，销售人员告诉记者，“这几年的新房价格是稳步上升的 ，去年在8000元/平方米
，今年就是这个价格了。 ”

记者通过询问该销售人员得知，银滩海景房中的新房目前很紧俏 ，且价格一路攀升
，简直就是买了就升值 。

金鼎淮河路9号小区位于银滩偏东的区域，在售新房中以一居室小户型为主 ，对来这里度假的老年人群有很明显的针对性
。

《每日经济新闻》记者在该项目现场看到
，新房外墙多以金**为主，和周围的二手房有着鲜明的区别。

“我们的新盘都是框架结构 ，质量是周围砖混结构的旧房不能比的，小区的绿化环境也会好很多
，所以价格也会略微贵一些 。
”销售人员特别强调：“目前银滩不再批新房项目了，您能买到的新房越来越少了
。”

但之后不久 ，记者却见到另一种迥异的画风。

“我买完就后悔了 。 ”两年前以7000元/平方米的价格买了金鼎银龙湾新房的陈先生懊悔地说道：“这周围的二手房价格才卖不到4000元/平方米。你的房子质量再好
，也经不住一半的差价呀，这套房子是砸我手里了 ，想再卖出去很难了
，除非再赔一半
。
”

“您当时没有了解二手房的情况吗？”对于记者的疑问，陈先生无奈地说：“当时‘看房团’把时间安排得很紧 ，也根本不给我们接触当地人的机会
，我们根本不知道这里二手房这么便宜。 ”

据记者了解，组织来自全国各地的“看房团
”前来下单 ，是银滩新房销售的独家秘诀 。每逢周末
，一辆辆载满全国各地客户的大巴车便停满了银滩的大街小巷，这便是当地人口中常常提到的“看房团”
。

银滩一些二手房中介也曾试图同“看房团 ”接触来推销低价的二手房 ，为此还引发过与新房项目销售人员之间的冲突。

“行有行规 。”在银滩从事近10年二手房中介工作的张先生对《每日经济新闻》记者说：“（看房团）是人家拉来的客源，我们不能去抢
。不过也有不懂规矩的去抢客源
，被人家搞得很惨。
”

在另一个售楼处，当记者询问新房情况时 ，一位年轻中介人员表现得很警觉：“你是和‘看房团’一起来的吗？如果是（看房团）
，我就不敢接待了，惹不起 。”

新房项目的售楼人员也似乎早已习惯了这种营销模式 ，对像记者这种不请自来的客户感到格外诧异
。

“我们接待您这样的散客还是挺少的
，大部分都是‘看房团’。 ”银滩一位新房销售人员坦言，因为是工作日没有“看房团
” ，摆满桌椅板凳的售楼部显得空空荡荡 。

来自天南地北的客源
，就在信息不对称的情况下，在银滩购买了一套套比周遭二手房贵上一倍不止的新房
。

从发展迅猛到“不景气”

为何银滩的二手房价格只有新房的一半？答案很简单——供应过剩！银滩的海景房有多少呢？“把乳山市所有的人口填进去都住不满。 ”一名乳山市民这样告诉记者 。

据记者解 ，乳山银滩在2000年之后加快了海景房的建设步伐
，在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。在乳山市区中，《每日经济新闻》记者看到最多的就是装修、建材
、家具等门店 ，据说都是依靠来自银滩的生意
。

从2000年到2005年，《乳山市年鉴》中描述房地产行业“发展迅猛
”
，房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。

随着海景房的大量开发，全国各地的大批购房者涌入银滩 。《乳山市年鉴》这样描述道：“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好 ，北京、天津 、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业
，房地产市场开发量及房价持续上升
。”

2007年至2010年，是乳山房地产业发展的巅峰。2007年 ，乳山全年共完成房地产投资35亿元
，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平方米 。此后至2010年之间一直保持高位运行 ，2010年完成投资33.1亿元
，销售面积达128万平方米
。

据记者统计，2007年至2010年 ，乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米。显然
，市场一时间难以消化如此多的房源 。在一路高歌猛进之后，银滩出现了房源去化难题
。

2010年之后 ，银滩海景房迅速发展的隐患开始显现。

2011年之后，《乳山市年鉴》已经不再透露年度房地产销售面积和金额情况
，竣工面积也日渐萎缩，乳山市政府在当年还叫停了普通海景房的规划审批和开发建设 。

2013年 ，乳山市房地产竣工面积仅88.52万平方米
，不及2010年高峰时期的一半
。

2014年，乳山官方对房地产市场的描述为“市场形势不景气 ”。

“烂尾
”海景房重新入市

2013年前后 ，银滩萎靡不振的海景房市场出现了一座座烂尾楼 。

如由乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称光谷新力）开发的银龙湾本应在2013年交房
，当来自安徽的业主准备去收房时，得到的回应竟是“不知道什么时候能交房”。而此时 ，距业主购房已有两年之久
。同样
，由哈尔滨阳光房地产开发有限公司（以下简称哈尔滨阳光）开发的海晶城也一度成为“烂摊子 ”，而这两家公司同属于一个老板——丁文华。

此后 ，政府出手了 。先是丁文华因为合同诈骗罪而锒铛入狱
。随即
，光谷新力和哈尔滨阳光进入破产清算程序。

在政府“理性引导当地有能力的开发企业接手部分具备盘活条件的烂尾项目，注入二次资金并规划调整
”的政策下 ，这些项目由金鼎房地产接盘，而当年这两个项目的经销公司也正是金鼎 。

一系列整合之后
，银滩的新房销售重新起航
。时隔多年，“龙悦银滩海景花苑”已经变成“旅居·国际城 ”。《每日经济新闻》记者近日走进该小区 ，看到的仍然是丛生的杂草和半成品的别墅 。

新房审批已经叫停
，目前银滩能够让各地“看房团”购买的新房大多是这些前期烂尾盘活的项目
。正是在金鼎的重新包装下，这些烂尾楼盘得以重新入市销售。

“我们不敢代卖金鼎的新房和二手房 。
”中介小王告诉记者：“人家不让卖 ，我们惹不起的
。”记者也询问了其他中介
，得到的是同样的答案。此后，记者还通过各种二手房平台进行搜寻 ，发现金鼎的二手房的确寥寥无几 。

这可能也是银滩新房和二手房价格如此割裂的原因之一。

二手房价格退到10年前

银滩的生活方式和别处是不同的
，业主们候鸟一般地来回也使其缺乏发展的动力
。尽管乳山市政府一再强调完善基础配套和便民服务设施，但起色仍不明显 ，道路上极少看到公交车
，人们出行的主要方式是满大街行驶的电动小四轮，5元起步。

“在银滩 ，卖房子的比卖菜的多 。 ”这是中介张先生的一句玩笑，却也并不夸张
。走在银滩的大街小巷
，看到最多的店面便是房屋中介。

本来就不多的商超关门很早，晚上不到8点 ，记者想去超市买水
，便被告知已经下班不再营业 。夜幕中，稍微有些人气的道路两边开始摆出了流动摊点 ，兜售一些蔬菜
、水果等生活必需品
。

无处不在的老旧海景房在海潮侵蚀下显现出斑驳的情形
，一如这里安闲的老人们。小区的安全系数似乎也并不高，记者在银滩走访的两天里 ，可以随意进出每个小区
，从未遇到过物管阻拦 。

“现在这里天气很凉爽，我就是夏天来这里避暑 ，过了国庆节我就回去了
。这里冬天没有暖气
，也是很冷的。
”许大爷来自石家庄，2003年在这里置业后便过起了候鸟式生活 。就记者询问的小区入住率 ，许大爷说，“我们还是愿意在这里住住的
，但是这里的入住率很低
。夏天好些，可能会有10% ，冬天恐怕连1%都不到。”

一名出租车司机在闲聊中告诉《每日经济新闻》记者
，他曾经在银滩这里开饭店，不过没多久便转行了：“就夏天旅游的时候会有些人气 ，别的时间没有人影
，在那里做不了生意的 。 ”

“银滩这里除了房子还是房子，很多人当时买了就没有住过。二手房也和新房没有区别 ，所以这里空置的房屋很多
，能交易的房源也很多，价格也就一直上不去
。
”房屋中介张先生说。

张先生向记者举例道 ，10年前正是银滩海景房火爆的时候
，当时的房价约为3500元/平方米 。10年后的今天，价格大致是4000元/平方米 ，可以说基本没有变化
。“只有楼层低一些、如3层以下的房子价格有点上涨，楼层高一些的房子价格甚至还不如10年前。”张先生说 。

随即
，记者听到他在电话中促成一套顶层阁楼的交易，价格为1800元/平方米
。记者从安居客官网查阅 ，距乳山100公里外的威海
，6月份二手房均价为10112元/平方米。相比之下，乳山的二手房价格堪比“白菜 ” 。

中介们低价收房也是银滩房价停滞的原因之一
。“我卖给别的买家可能是亏一半 ，卖给收房的中介还要再打个对折。
”陈先生告诉记者 。

中介张先生也说：“我手里押了6套房子
，这在银滩算少的
。我们全款收房子，价格肯定要低一些 ，我们也得有点利润的。”

不过张先生告诉记者
，除非位置和质量特别好的房子，他已经不太愿意收房了 ，因为一些房子已经快跌破收房价了 。

记者即将离开银滩的时候
，铲车和运输车正在清理沙滩上的浒苔，因为每年银滩最热闹的旅游季即将到来。在海滩散步的许大爷告诉记者：“我才不关心房子的价格 ，我就自己住，附近没商业也好
，人老了喜欢清净
。 ”中介小王表示：“我愿意趁着便宜多收几套房子，旅游季马上来了 ，估计会涨一点。
”

夜晚
，在银滩的一个广场上，大爷大妈们从四周赶来 ，在霓虹灯下伴着音乐跳起了广场舞
，尽管四周的居民楼内依旧是没有几盏灯光 。